Denise Janssen

Denise hat niederländisches Recht an der Universität Maastricht und an der Universität Amsterdam studiert und dort einen Master in kommerzieller Rechtspraxis absolviert. Seit 2019 ist sie als Rechtsanwältin bei AMS Advocaten tätig.

Spezialisierungen

Denise ist auf die juristische Beratung in den Bereichen Baurecht, Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht spezialisiert.

Des Weiteren befasst sich Denise regelmäßig mit Streitigkeiten zwischen Auftragnehmern und Kunden oder Subunternehmern. Zu den häufig in ihrer Praxis auftauchenden Themen gehören die Haftung für Mängel, die Auslegung von Preisvereinbarungen, Mehrarbeit sowie die Aussetzung von Leistungen oder Zahlungen. Denise berät sowohl Auftragnehmer als auch Auftraggeber.

Im Immobilienrecht vertritt Denise ihre Mandanten häufig in Rechtsstreitigkeiten über die Haftung für Mängel an Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Daher verfügt sie über umfassende Kenntnisse von Immobilienkaufverträgen und der Auslegung von allgemeinen und besonderen Bestimmungen, beispielsweise der Regelungen rundum "verborgen gebreken" (ernsthaften Nutzung), der Alterung und der "as is, where is"-Klausel. Weitere Themen, die in der Praxis von Denise regelmäßig auftauchen, sind: Eigentumserwerb durch Verjährung, Finanzierungsvorbehalt, rechtswidrige Belästigung, Zwangsvollstreckung von Immobilien, die einem Hypothekenrecht unterliegen, und Dienstbarkeiten.

Viele Eigentümergemeinschaften und Wohnungseigentümer kennen Denise als kompetente Ansprechpartnerin bei Streitigkeiten, die u. a. nichtige oder anfechtbare Beschlüsse, die Auslegung der Teilungserklärung, die zweckwidrige Nutzung privater Teile und eine unzulässige Verwaltung betreffen.

Bei Streitigkeiten, beispielsweise über Mietrückstände, eine vorübergehende Mietminderung im Zusammenhang mit Corona-Maßnahmen oder die Auflösung des Mietverhältnisses, steht Denise sowohl Vermietern als auch Mietern von Geschäftsräumen zur Seite.

Darüber hinaus verfügt Denise über umfassende Kenntnisse im Haftungs- und Vertragsrecht und in Inkassofragen. Da Denise häufig prozessiert, ist sie mit dem Pfändungs- und Vollstreckungsrecht bestens vertraut.

Track Record und Referenzen

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über einige Fälle, in denen Denise als Anwältin tätig war.

Im Jahr 2020 entschied das Amsterdamer Berufungsgericht, dass die Versammlung der Eigentümergemeinschaft keine Befugnis hatte, die Errichtung eines Notausgangs von der Treppe zum Dach zu beschließen. Der Raum zwischen der Treppe und dem Dach war nicht gemeinschaftlich, sondern gehörte zum Privatbereich der Wohnungseigentümerin, welche Denise in diesem Verfahren unterstützte. Somit musste die Wohnungseigentümerin ihr Zwischengeschoss am oberen Ende der Treppe nicht abreißen.

2021 hat Denise erfolgreich einen Bauunternehmer in einem vom Auftraggeber angestrengten Eilverfahren unterstützt, um die Wiederaufnahme der Arbeiten zu erzwingen. Der Bauunternehmer hatte die Arbeiten eingestellt, da Rechnungen unbezahlt geblieben waren. Das niederländische Gericht entschied weitgehend zugunsten des Auftragnehmers. Es verurteilte den Auftraggeber zur Zahlung und entschied, dass der Auftragnehmer die Arbeiten bis zur Zahlung nicht ausführen muss.

Im Jahr 2022 gewann Denise ein Gerichtsverfahren über den Erwerb von Eigentum durch Verjährung. Das nordholländische Gericht stellte fest, dass der Rechtsvorgänger des Klägers seit mehr als 20 Jahren unrechtmäßig im Besitz einer Immobilie war. Folglich war das Eigentum an dieser Immobilie übergegangen, obwohl der Rechtsvorgänger nicht in gutem Glauben war.

Im Jahr 2023 verhinderte Denise die Versteigerung einer Immobilie aufgrund einer Hypothekenschuld. Denise initiierte ein Eilverfahren mit dem Ziel, die Bank dazu zu zwingen, die Versteigerung abzubrechen. Die Begründung hierfür war, dass die Fortsetzung der Versteigerung nach den Maßstäben der Angemessenheit und Fairness unzumutbar sei und gegen die Sorgfaltspflicht der Bank verstoße. In der mündlichen Verhandlung wurde ein Vergleich geschlossen, der dem Hauseigentümer mehr Zeit für die Finanzierung einräumte.

Im Jahr 2023 gewann Denise einen Fall über Grunddienstbarkeiten, die aufgrund einer Flurbereinigung erloschen waren und durch Verjährung neu geschaffen wurden. Das Gericht in Amsterdam entschied, dass die Rechtsvorgänger des Klägers den Weg mehr als zehn Jahre lang nutzten, als ob eine Grunddienstbarkeit bestünde. Da die Rechtsvorgänger auch in gutem Glauben gehandelt hätten, sei das Wiederaufleben der Grunddienstbarkeit eine Tatsache.

Ein Hundesalon, der eine Lärmbelästigung verursachte, wurde vom Gericht unter Androhung von Strafen verpflichtet, die in der Verordnung über Tätigkeiten festgelegten Lärmnormen einzuhalten. In einem von Denise angestrengten Verfahren entschied das Amsterdamer Gericht im Jahr 2023, dass eine rechtswidrige Lärmbelästigung erwiesen sei und dass es dem Hundesalon obliege, bei der Eröffnung des Salons Maßnahmen zu ergreifen. Dass sich der Salon in Amsterdam befand und die Einwohner von Amsterdam im Allgemeinen eine höhere Lärmbelästigung hinnehmen müssen, spielte keine Rolle. Das Gericht befand, dass der für die Kläger hörbare Lärm von Hunden, Kunden und Geräten auch in einer Stadt unzulässig ist. Die niederländische Tageszeitung Het Parool und der lokale Fernsehsender AT5 berichteten über das Urteil.

In einem von Denise angestrengten Rechtsstreit über die Haftung für Mängel an einem zum Verkauf stehenden Haus entschied das Bezirksgericht der Zentralniederlande 2023 in einem Zwischenurteil, dass der Käufer die Möglichkeit hatte, näher zu begründen, was der von ihm beauftragte Sachverständige mit der Möglichkeit meinte, dass ein Teil des Hauses einstürzen könnte. Nachdem der Käufer dies klargestellt und der Verkäufer diese Klarstellung bestritten hatte, entschied das Gericht in einem zweiten Zwischenurteil im Jahr 2024, dass der Mangel die normale Nutzung des Hauses ausschloss und der Käufer für die Reparaturkosten haftete.

Im Jahr 2024 gewann Denise einen Rechtsstreit im Namen eines Bauunternehmers, der seinen Subunternehmer für schwerwiegende Mängel verantwortlich machte. Das Limburger Gericht stellte fest, dass der Subunternehmer den Anforderungen, die die von ihm zu liefernde Anlage erfüllen musste, nicht genügend Aufmerksamkeit geschenkt hatte. Zudem konnte nicht nachgewiesen werden, dass der Schaden aufgrund eines Notfalls, der auf das Risiko des Hauptunternehmers zurückzuführen war, entstanden war. Der Subunternehmer wurde zur Zahlung von Reparaturkosten, Folgeschäden und außergerichtlichen Kosten an den Hauptauftragnehmer verpflichtet.