Verrechnungsbefugnis Mieter bei Mängeln: AMS klärt auf!

Ein undichtes Dach sorgt bei dem Mieter einer Snackbar für große Probleme. Er ersucht den Vermieter, der jedoch nicht reagiert, zur Reparatur des Daches. Welche Schritte kann der Mieter jetzt unternehmen? Thomas van Vugt, Anwalt für Mietrecht in den Niederlanden, erklärt aufgrund eines aktuellen Urteils die weiteren Möglichkeiten.

Vermieter zur Instandsetzung aufgefordert

In vorliegender Sache gab der Mieter dem Vermieter wiederholt Gelegenheit zur Reparatur des Daches, aber leider vergeblich. Daraufhin stellt der Mieter die Mietzahlungen ein und beauftragt einen Dachdecker mit der Erstellung eines Kostenvoranschlags für die notwendigen Arbeiten. Der Dachdecker beginnt mit der Reparatur, beendet seine Arbeit aber nach Bedrohung durch den Vermieter. Der Anwalt des Mieters strengt ein einstweiliges Rechtschutzverfahren an, in welchem der Vermieter zur pflichtgemäßen Bewirkung der Instandsetzung aufgefordert wird. Mittels Widerklage Ein Beklagter in einem Verfahren mit einer Vorladung ist berechtigt, eine Gegenforderung geltend zu machen. Diese wird ein Widerklage oder Gegenklage genannt. So eine Widerklage muss sofort bei...
» Meer over widerklage Widerklage fordert der Anwalt für Mietrecht in den Niederlanden der Gegenpartei den Mieter zur Zwangsräumung wegen Mietrückstand auf.

Verrechnung Miete mit Instandsetzungskosten

Artikel 7:206, Absatz 1 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BW) verpflichtet den Vermieter auf Verlangen des Mieters zur Beseitigung von Mängeln, die unter die Schadensersatzpflicht des Vermieters fallen. Bleibt der Vermieter in Verzug Obwohl das Gesetz (Artikel 6:74 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) bestimmt, dass „jede Nichterfüllung einer Verbindlichkeit” den Schuldner zum Schadenersatz verpflichtet...
» Meer over verzug Verzug, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen (lassen) und die angefallenen Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Nach Auffassung des Gerichts war der Vermieter mit der Instandsetzung in Verzug und der Vermieter im Sinne des genannten Artikels zur Mängelbeseitigung berechtigt. Die angefallenen Kosten dürfen mit der einbehaltenen Miete verrechnet werden. Der Klage des Mieters wird stattgegeben. Da hier kein Mietrückstand vorliegt, wird die Klage des Vermieters abgewiesen.

Bezug zu allgemeinen Mietbedingungen?

Das Urteil richtet sich ganz nach der in diesem Gebiet üblichen Rechtsprechung. Ein interessanter Punkt wurde noch beiläufig erwähnt. Der Vermieter berief sich im einstweiligen Rechtsschutzverfahren auf Artikel 11.6 der alten ROZ(Rat für Liegenschaftsangelegenheiten)-Bestimmungen des Jahres 2003. Diesem Artikel zufolge ist der Mieter bei Beeinträchtigung der Wohnqualität durch Mängel an der Mietsache nicht zur Minderung oder Aussetzung der Miete berechtigt. Das Gericht sieht diese Bestimmung hier Nicht erfüllt Sind Sie neugierig über die Bedeutung von nicht erfüllt? AMS Advocaten erklärt es.
» Meer over nicht erfüllt Nicht erfüllt, da die Verrechnung/Aussetzung der Miete nicht auf beeinträchtigter Wohnqualität, sondern auf der Aufforderung zur Mängelbeseitigung begründet ist. Die Neufassung der ROZ-Bestimmungen weist nachdrücklich darauf hin, dass das Verrechnungsverbot die in Artikel 7:206 des BW beschriebenen Rechte des Mieters nicht antastet.

Ein niederländischer Anwalt für Mietrecht bei Mängelbeseitigung

Bleibt der Vermieter mit Instandsetzung der Mietsache in Verzug, darf der Mieter selbst Reparaturmaßnahmen ergreifen (lassen). Die anfallenden Kosten dürfen mit der Miete verrechnet werden, wenn der Vermieter seiner Pflicht nicht nachkommt und für die betreffenden Mängel Schadensersatzpflicht des Vermieters gilt. Sind Sie Ihrer Sache nicht sicher, überlassen Sie die Angelegenheit lieber einem niederländischer Anwalt für Mietrecht. Denn bei (unberechtigter) Mietminderung kann eine Zwangsräumung drohen!