Der Kaufvertrag für eine Immobilie kann mündlich abgeschlossen werden, aber nicht immer

Wenn eine Privatperson Käufer ist, ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie immer schriftlich abzuschließen. Der Kaufvertrag enthält dann alle Bedingungen für den Kauf. Wenn der Käufer ein Unternehmer ist, liegt das anders. In diesem Fall kommt ein Kaufvertrag bereits dann zustande, wenn Einigkeit über die wesentlichen Punkte der Transaktion besteht. Diese Punkte sind in der Regel das Objekt und der Preis, manchmal auch der Liefertermin oder andere Punkte, die für die Parteien wesentlich sind. Im Dezember hat der Gerechtshof Amsterdam darüber geurteilt, wann eine Willensübereinstimmung vorliegt. Immobilienanwalt Thomas van Vugt erklärt, worum es ging.

Käufer: wir waren uns einig

In diesem Fall verhandelten der Käufer und der Verkäufer über den Kauf eines Apartments. Der Käufer behauptet, dass am 6. Oktober 2015 ein Kaufvertrag zustande kam, weil sich die Parteien an dem Tag über das Objekt, den Kaufpreis, den Liefertermin und die auflösende Bedingung geeinigt hätten. Tatsächlich bestätigte der Käufer an diesem Tag per E-Mail, dass es einen Deal gebe und woraus die Übereinstimmung bestehe. 

Verkäufer: wir verhandelten noch

Der Verkäufer ist damit nicht einverstanden. Dieser gibt an, dass sie danach noch weiter über das Eingehen eines Vertrags verhandelt hätten. Für die Urteilsbildung des Berufungsgerichts war vor allem wichtig, herauszufinden ob die Parteien noch miteinander verhandelten oder ob sie bereits eine Einigung erzielt hätten.

Berufungsgericht: keine Übereinstimmung

Das Berufungsgericht stimmt dem Verkäufer zu. Nach der E-Mail vom 6. Oktober 2015 habe der Käufer noch zusätzliche Bedingungen gestellt und außerdem Zweifel am Ergebnis der bautechnischen Prüfung gestellt. Dabei wurde genannt, dass der Käufer noch Absprachen über eine zusätzliche Prüfung der Fundamente und über das Ergebnis dieser Prüfung machen wollte. Außerdem habe er den Liefertermin von Ende Oktober 2015 noch in Frage gestellt. Nach Ansicht des Berufungsgerichts stellt sich aus dem Schriftwechsel zwischen den Parteien heraus, dass die Verhandlungen noch liefen. Trotz der Einigung über einige wesentliche Punkte am 6. Oktober 2015 habe der Käufer anschließend noch darauf hingewiesen, dass auch die Qualität der Fundamente und das Ergebnis der Prüfung für ihn wesentlich seien. Da es in diesen Punkten keine Einigung gegeben habe, sei noch kein Kaufvertrag zustande gekommen.

Kein Kaufvertrag, da keine Übereinstimmung in allen wesentliche Punkten

Außerdem kann nach Ansicht des Berufungsgerichts – im Nachhinein betrachtet – kein Zeitpunkt angegeben werden, zu dem die Parteien eine gegenseitige Verpflichtung zum Kauf der Wohnung eingegangen seien. Die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts lautete daher, dass kein Kaufvertrag zustande gekommen sei. Es habe keine Übereinstimmung über alle für die Parteien wesentlichen Punkte des Kaufvertrags gegeben.